Idag (17/11) har man på TV kunnat se, och i många medier läsa, om Swedbanks undersökning av sparandet i bostadsrättsföreningar. Enligt undersökningen ser det långt ifrån bra ut.

En uppgift utredningen har är att ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Ska man tro Swedbanks utredning verkar det vara ett överhängande behov av det. Jag har ingen anledning att tro att undersökningen inte är korrekt.

Det finns en risk för behov av att höja avgifterna i de föreningar som har haft för lågt sparande. I artiklar anges allt mellan 300-1200 kronor per månad. Självklart kan detta komma att skapa en del oro på bostadsmarknaden. En köpare utgår väldigt ofta från vilka kapitalkostnader man kommer att få för sitt privata lån samt vilken månadsavgift som ska erläggas till föreningen. Om det nu visar sig att den senare kan vara kraftfullt underskattad riskerar man som köpare att göra en mindre bra affär än man tänkt sig. Om en kraftig ökning av avgiften kommer allt för snart på finns kanske till och med risk att man inte har råd att bo kvar.

Varför är sparandet för lågt?

De orsaker som nämns är okunskap om vilka regler som faktiskt gäller för en bostadsrättsförening. I en del fall kan det också handla om att vissa personer ser mer till sin egen plånbok än föreningens. Ska någon sälja sin bostadsrätt inom kort är den personen inte intresserad av att avgiften höjs. Det påverkar ju det pris som kan tas ut vid en försäljning. Styrelsen missar ibland att deras ansvar är att se till föreningens bästa och följa de regler som gäller för föreningen.

Det finns idag ett krav på föreningarna att i stadgarna ange grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Det vanliga är att detta görs genom överföring till en fond för yttre underhåll. Tyvärr verkar det i många fall som att föreningarna gör denna överföring enbart efter någon schablon. Det blir i princip bara en bokföringsteknisk åtgärd i form av en överföring mellan fritt och bundet eget kapital. Frågar man varför detta har gjorts kan svaret bli; ”För att det står så i stadgarna”.

Det är i sig såklart ett korrekt svar. Men analyserar man det mer torde det vara så att det står i stadgarna att föreningen har en skyldighet att ha en plan för avsättning för framtida underhåll. Denna omföring är en del av det. Den andra kan sägas vara avskrivningen. Men för att detta ska fungera krävs att planen verkligen är genomtänkt. Dessutom krävs att föreningen sätter avgiften till en nivå som täcker såväl avskrivningen (som redovisas i resultaträkningen) som överföringen (som enbart redovisas inom det egna kapitalet).

Hur påverkar det oss?

Ett tips som nu lämnas till alla presumtiva köpare är att läsa årsredovisningen. Med stor sannolikhet kommer fler årsredovisningar i bostadsrättsföreningar att granskas av köparna. Då vill det till att föreningen (och i förlängningen dess eventuella konsult) är beredd att svara för att det som står i årsredovisningen är korrekt och följer lagar och regler. Det finns med andra ord all anledning för oss som producerar årsredovisningar i bostadsrättsföreningar att vara extra noggranna. Säkerligen är det också så att flera styrelser behöver hjälp med att kunna svara på frågor kring årsredovisningen. Där måste vi som konsulter vara behjälpliga.

Vad kommer att hända?

Bostadsrättsföreningsorganisationerna har tagit fram ett alternativt förslag till extern rapportering. Det bygger på att föreningarna upprättar en teknisk underhållsplan och bedömer när behovet av underhåll uppstår och gör avsättning för detta löpande. Ett problem med förslaget är att det överlåts till stor del till föreningen att efter godtycke göra dessa bedömningar. Givetvis kvarstår då risken att sparandet för framtida underhåll blir för lågt.

Man kan fråga sig om det egentligen är något fel på dagens system. Om avskrivningar görs med ett korrekt belopp och avgiften sätts så att föreningen inte går back borde det åtminstone sparas för den ursprungliga anskaffningskostnaden. Har man dessutom en genomtänkt plan för avsättning för framtida större underhållsbehov som avgiften täcker bör man ligga mer än väl till. Problemen är väl just att få till korrekta avskrivningar och genomtänkta underhållsplaner. Vad gäller avskrivningarna är det också ett problem i sig att föreningarna kan använda såväl K2 som K3. Dessa system riskerar ge väldigt olika avskrivningstakt. Det gör att föreningar som borde vara väldigt lika inte blir jämförbara.

Enligt min uppfattning får man inte alla svar genom att titta i årsredovisningen. Under senare år har en ”förenklingsanda” påverkat årsredovisningens innehåll. Eftersom den ovan nämnda utredningen handlar om konsumentskydd är en annan del i uppdraget att undersöka om det bör lyftas fram uppgifter i en årsredovisning som är särskilt viktiga för föreningens intressenter. Utredningens förslag kommer under våren 2018. I skrivande stund vare sig vill eller kan jag föregripa utredarens förslag. Men den läskunniga kan notera att utredningsdirektivet pekar på att det är olyckligt att olika regelverk (K2 och K3) kan skapa en avsevärd skillnad över tid som gör det svårt att jämföra olika föreningar. Vidare pekas det som sagt på behovet av mer upplysningar. Det skulle vara överraskande om inte utredaren lämnar förslag i dessa frågor.

Sammanfattningsvis

I väntan på utredningen måste vi som upprättare av årsredovisningar se till att de åtminstone följer de lagar och regler som finns. Jag kan också tycka att man ska ha en diskussion med styrelsen om årsredovisningen ger den information som en eventuell köpare av en bostadsrätt kan tänkas vilja ha. Det är inte förbjudet att lämna frivilliga upplysningar i en årsredovisning. För att använda lite idrottsspråk:

Se till att hoppa över ribban (minimikrav enligt lag och normgivare). När du ändå gör det, varför inte hoppa med lite marginal (frivilliga upplysningar)? Publiken (bostadsrättsköparna) gillar en bra show (årsredovisning)! Det gäller bara att övertyga arrangören (föreningen) om att det är bra för alla.