Tidningen Konsulten
Söndag 17 December 2017

DEBATT: Jeanette Lidmans kommentar till Per Lindbloms debattartikel i Konsulten nr 1 2015

Järfälla 2015-03-12

Det finns ingen tvekan om att K3 faktiskt är det bättre regelverket för bolag och föreningar som äger fastigheter. I vissa fall kan K2 också vara ett alternativ, men då måste man ha en förståelse för att årsredovisningen ger ett mycket sämre beslutsunderlag om det inte kompletteras med ett flertal frivilliga tilläggsupplysningar. K2 skulle kunna användas i nybyggda föreningar som inte har så stora underhållskostnader i början. Har föreningen en väl genomtänkt underhållsplan och budget kan föreningen göra avsättningar till underhållsfonden i det egna kapitalet för att vid nya investeringar, underhåll och renoveringar utnyttja denna fond utan att redovisa ett negativt fritt eget kapital. Detta innebär dock att medlemmarna ska betala högre avgifter för att avsättningen till fonden inte ska orsaka ett negativt fritt eget kapital. Frågan är om medlemmar är villiga och intresserade av att betala detta då det numera är sällan medlemmarna stannar kvar under föreningens levnadstid och kanske inte får ta del av det framtida underhållet som en dag behöver göras. Vid högre avgifter har föreningen även möjlighet att amortera mer på lånen och kan därmed sänka föreningens ränta. Det ansamlas inte heller likvida medel som inte gör någon nytta (detta får även medlemmar ett kapitaltillskott på som är positivt). Föreningen kan istället ta nya lån då de stora underhållskostnaderna kommer och möta resultateffekten i fritt eget kapital med underhållsfonden. I K3 fyller underhållsfonden inte längre den funktion som det är tänkt att den ska ha eftersom man inte kostnadsför renoveringar utan gör ett komponentbyte. Föreningen får endast en skillnad i resultatet på avskrivningarna avseende den bytta komponenten och det påverkar inte resultatet med samma belastning som det hade gjort i K2.

Idag säljs det lägenheter i Järfälla Kommun, där jag själv arbetar och bor, i en prisnivå som nästan är skrämmande. Jag fick ta del av ett nybyggnadsprojekt som ska göras i Viksjö Centrum där man säljer en bostadsrätt på 88 kvm för 3 000 000 kr och avgiften är nästan 5 000 kr. Nästan alla lägenheter är redan sålda eller reserverade trots att den ekonomiska planen inte har blivit fastställd utan det finns enbart en preliminär kostnadskalkyl. I det skedet finns det inga beslutsunderlag alls för en köpare utom den ekonomiska planen. Det faktum att många köpare inte förstår hur viktig den är samt hur föreningen tänker avseende avskrivningar och hantering av regelverk är farligt. Tänk om bygget skulle gå i konkurs och den ekonomiska planen faller, då står samtliga köpare utan skydd och riskerar att få ett stort lån på sig utan säkerhet och/eller alla sina besparingar förlorade för att ingen har ifrågasatt den ekonomiska planen.

Visst kan man tycka att gällande lag, god redovisningssed och BFNs normgivning inte speglar fastigheters verkliga värden med den förändring som nu sker. Men redovisningen bygger faktiskt på att göra avskrivningar för byggnadens nyttjandeperiod och inte vad marken och byggnaden tillsammans faktiskt är värda vid en eventuell försäljning, som ju oftast inte är aktuell i bostadsrättsföreningar. Om föreningen väljer att tillämpa K3 kan uppskrivning ske till marknadsvärdet, medan en uppskrivning i K2 är begränsad till taxeringsvärdet. K2 är betydligt försiktigare vilket är bra med tanke på att marknaden går upp och ned. Vad händer vid nästa bostadskris med dessa förenklingsregler? Vi vet alla att bostadsmarknaden har haft en topp en längre tid. För eller senare kommer det att bli en kris och vem ska då stå till svars om informationen och beslutsunderlagen inte har gett en rättvisande bild? Rättvisande bild för vem? Rättvisande bild för köparen, säljaren eller banken som lånar ut till föreningarna?

En bostadsrättsförenings nyttjandeperiod kan ses som oändlig då fastigheten inte är tänkt att säljas. Själva föreningen har inget vinstintresse på samma sätt som aktiebolag. Men kan man verkligen säga att byggnadens nyttjandeperiod är oändlig? Jag tycker inte det och efter att ha tagit del av en annan ekonomisk plan som gjort en avskrivning på fastigheten på över 1 100 år så känner jag att man lurar både köparen och banken som beviljat föreningens lån. Det måste till större krav på den ekonomiska planen och de som upprättar och undertecknar den. De som köper lägenheter behöver få ett starkare skydd, särskilt i en nybildad förening där beslutsunderlagen enbart är antaganden och kalkyler. En bostadsrättsförening är unik i sitt slag och det vore optimalt om alla Sveriges bostadsrättsföreningar tillämpade samma principer och regelverk, Det skulle ge alla en tryggare affär samt trygghet för de medlemmar som är lekmän i styrelsen. Lycka till på årets föreningsstämmor. Se till att ditt beslutsunderlag är hållbart och att du kan ta ansvar för det. Det är ju på stämman som styrelsen beviljas ansvarsfrihet eller inte.

RK-nr-1-2015-67Jeanette Lidman
Auktorisad Redovisningskonsult, EKAD Ekonomiadministration AB


Läs Mer!

Per Lindbloms debattartikel ”Missa inte fördelarna med K3 för fastigheter!” >>

Karin Sundblads kommentar till Per Lindbloms debattartikel ”Missa inte fördelarna med K3 för fastigheter!” >>

Ge dig gärna in i debatten, mejla konsulten@srfkonsult.se


 

 

Denna artikel publicerades för mer är 90 dagar sedan.
Den kan därför innehålla information och fakta som inte längre är aktuell.

Pressmeddelande: Näringslivets nya kvalitetskvitto för redovisningen

Rapport om årsredovisningen enligt Rex är näringslivets nya kvalitetskvitto. Företagare i det svenska näringslivet har god nytta av att kunna... Läs mer

Långa betalningstider drabbar småföretag

För småföretag har betalningstider från stora svenska bolag på uppemot 120 dagar blivit allt vanligare. När inte ens svenska... Läs mer

Efter nyår gäller Rex – Svensk standard för redovisningsuppdrag

Den 1 januari 2018 börjar Rex att gälla. Inför övergången till den nya svenska branschstandarden har vi tagit fram... Läs mer

Knappt 4 månader kvar – sedan öppnas den digitala dörren

Den 7 december skickade Bolagsverket deras tredje rapport om digital hantering av årsredovisning till Näringsdepartementet. Vad skriver de till... Läs mer

Digital konferens omsätter miljoner

Världens största mötesplats för digitala entreprenörer ligger inte i Silicon Valley utan i – Helsingfors.10-årsjubilerande Slush har blivit en... Läs mer

Ny enklare webb för våra utbildningar

Nu har vi gjort om webbplatsen för våra utbildningar! Vi har en tydligare grafik, bättre sökfunktioner och mer exakta... Läs mer

Småföretagarnas Riksförbund får ny ordförande

Peter Thörn tar steget upp från vice ordförande till tillförordnad ordförande för Småföretagarnas Riksförbund sedan Anne A Marbrandt av... Läs mer

Svensk ordförande i CH International

Vid CH Internationals årliga konferens valdes Martin Karlsson, Ekonomiansvarig AB, till ordförande för det kommande året. Årets konferens hölls... Läs mer

Fler Srf Auktoriserade Redovisningskonsulter®

Totalt skrev 39 deltagare senaste Auktorisationsexamen Redovisning varav 29 av dem fick godkänt resultat. Det innebär att 75 procent... Läs mer

​Gemensamma nordiska principer för redovisningsuppdrag

Nordiska principer för redovisningsuppdrag signerades under tisdagen av branschorganisationerna för redovisning och lön i Sverige, Norge och Finland. Ett... Läs mer
Tillbaka till startsidan