Tidningen Konsulten
Tisdag 17 Oktober 2017

DEBATT: Missa inte fördelarna med K3 för fastigheter!

Få mindre fastighetsföretag verkar välja K3 fastän de redovisningsmässiga fördelarna är uppenbara – Det verkar som om vi inte förstått vikten av hög kvalitet på redovisningen i kombination med att de redovisningsmässiga skillnaderna i K2 och K3 på detta område inte påverkar skattekostnaden.

Jag vill vara tydlig med att jag anser att K3 är ett betydligt bättre regelverk än K2 för ett företag som äger fastigheter om målet med redovisningen, allt annat lika, är att redovisa en så korrekt bild av bolagets resursförbrukning som möjligt.

Från och med de räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2014 eller senare ska ett aktiebolag upprätta sin årsredovisning enligt K2 eller K3. Ett större företag enligt BFLs och ÅRLs definition ska upprätta årsredovisningen enligt K3 och dessutom justera jämförelsetalen i årsredovisningen som om man använd K3 redan för jämförelseåret.

Vid en analys av skillnader mellan K2 och K3-regelverken kan man ganska snart konstatera att ett av de områden där det råder stora skillnader mellan regelverken rör de verksamheter som innefattar fastigheter.

Dessa skillnader i regelverken kommer, beroende på val av regelverk, ge effekter på redovisat rörelseresultat och eget kapital. Skillnaderna kan vid vissa förhållanden vara tämligen stora.

För att komma till kärnfrågan, som framgår av rubriken ovan, görs ingen djuplodande analys av skillnaderna utan jag hänvisar till SRFs redovisningsexpert Claes Erikssons eminenta artiklar i Konsulten nr 4,5 och 6/2011, men kort kan sägas att i K2 ska i princip alla reprationer och återinvesteringar i delar av byggnaden som normalt sett byts ut under en byggnads livslängd kostnadsföras medan samma utgift i K3 hanteras som ett komponentbyte och därmed får en betydligt mindre dramatisk resultateffekt.

Enkelt kan sägas att ett fastighetsbolag som upprättar bokslut enligt K2 kommer få spikar i sitt rörelseresultat varje gång en större underhållsåtgärd genomförs medans ett fastighetsbolag som upprättar bokslutet enligt K3 får en jämnare resultatutveckling. För ett bolag som dessutom använder de skattemässiga procenttalen för avskrivningar uppkommer möjligen heller ingen större ökning av avskrivningskostnaden vid komponentuppdelningen.

Eftersom reglerna för avskrivningar för fastigheter är ett frikopplat område, där särskilda skatteregler styr hur man ska hantera frågan i deklarationen, påverkas inte det skattemässiga resultat av valet av K2 eller K3. Detsamma gäller många gånger när det gäller utgifter för underhåll och reparation där skatterätten ger utrymme för direktavdrag för många av de utgifter som i K3 ska behandlas som komponentbyte.

Personligen tycker jag detta är tilltalande då företagen kan välja att få en bättre kvalitet i sin redovisning utan att det nämnvärt påverkar det beskattningsbara resultatet. Detta torde också uppskattas av våra kunder eftersom K3 i detta sammanhang ger en mer begriplig redovisning, eller som en av mina kunder sade när jag förklarade komponentansatsen i K3 i samband med ett byte av en fasad ”jaha – redovisningen blir precis som i verkligheten”

I sammanhanget kan det vara betydligt svårare att förklara varför fasadbytet på en byggnad princip alltid ska kostnadsföras i sin helhet i ett bolag som valt att upprätta bokslut enligt K2. Det kan vara på sin plats att återigen påminna om att i dessa båda fall torde skatteutfallet bli lika avseende utgiften för byte av fasaden.

Mer begriplig redovisning torde också underlätta för våra kunder när årsredovisningen utgör en del av kommunikationen med vår omvärld, exempelvis i företagets relationer till bank och leverantörer eller i samband med förestående förvärv.

Det kan vara klokt att påminna om, även om vi upplever att det kanske inte är så många som läser själva årsredovisningen, att det är väldigt många som tar del av våra kunders årsredovisningar indirekt via UC, Soliditet, Alla bolag, och så vidare – och då framgår inte huruvida bolaget använder sig av det ena eller andra regelverket. I dessa fall kommer de redovisade resultaten och egna kapitalet vara lika mycket värda ur ett informationssammanhang eftersom det saknas uppgifter om redovisningsprinciper.

Mindre fastighetsföretag väljer förenklingsregelverket K2 i större utsträckning varför vi som vanligtvis jobbar med mindre företag inte ser något behov av kunskapen.

Men varför väljer inte fler mindre fastighetsföretag K3 när de redovisningsmässiga fördelarna är så uppenbara?

Kanske har diskussion haft fokus på ”fastighetsbolag” och vi har inte fullt ut kunna identifiera våra kunder som fastighetsbolag eftersom vi förknippat det med ett bolag som äger många fastigheter. Vi har inte tänkt på att ett bolag som äger en fastighet är ett fastighetsbolag, och därför inte analyserat skillnaderna tillräckligt noga och förstått fördelarna med komponentansatsen.

Om vi inte analyserat skillnaderna tillräckligt noga kan vi heller inte redogöra för fördelar respektive nackdelar kopplade till det ena eller andra alternativet och därför inte kunnat ”sälja in” K3 till våra kunder. Men i ett bolag som äger en fastighet utgör denna post i många fall den absolut viktigaste tillgången varför det torde vara viktigt att denna post redovisas så ”rätt” som möjligt. Detsamma måste kunna sägas om de utgifter som är kopplade till denna tillgång och vilka effekter dessa får på bolagets resultat.

I mina kontakter med kamrater i branschen målas K3 ibland upp som ett väldigt komplicerat regelverk och att en årsredovisning upprättad enligt K3 skulle vara väldigt svår att hantera. Sanningen är att de transaktionscykler som typiskt sett alltid varit svåra, exempelvis aktierelaterade ersättningar, redovisning av finansiella instrument till verkligt värde, säkringsredovisning etcetera är lika svåra i K3 som de alltid varit. Det är inte typiskt för K3 utan typiskt för den typen av transaktioner, och saknar aktuellt bolag dessa typer av poster så finns ju under alla omständigheter inget att ”oroa sig för”.

Typiskt sett innehåller en årsredovisning upprättad enligt K3 fler obligatoriska uppgifter än motsvarande årsredovisning upprättad enligt K2. Men i det mindre bolaget är de faktiska skillnaderna egentligen ganska få. Skillnaderna rör främst hur man redogör för valda redovisningsprinciper vilket är ett mer omfattande arbete i K3 än i K2, men här har de allra flesta ett gott programstöd varför jag inte ser att det i sak ska innebära några problem. Till det ska läggas ytterligare information om leasing, men många gånger ser jag att denna information till stora delar redan i dag redovisas i årsredovisningen på frivillig basis. Vidare kommer ökad uppgiftsskyldighet i K3 avseende förvaltningsfastigheter där uppgiften om verkligt värde kan ge upphov till lite frågor. I detta fall verkar det uppkommit någon diffus uppfattning om att bolaget måste låta en oberoende värderingsman värdera fastigheten varje år, vilket inte är sant. Uppgiften om verkligt värde kan tas fram på olika sätt. Kravet omfattar att man redogör för vilken modell som används när uppgiften tagits fram och vilka betydande antaganden som använts för att fastställa verkligt värde och i vilken omfattning verkligt värde baserats på värderingar utförda av oberoende värderingsman.

Man har insett skillnaden men tänker sig att byta regelverk från K2 till K3 det år den ”stora underhållsutgiften” uppkommer. Personligen har jag svårt att se varför kunden ska konvertera till annat regelverk två gånger. Det är ändå förenat med vissa åtgärder och därmed ökade kostnader för någon inblandad i processen. Dessutom har man då försvårat en återgång till K2 någon gång i framtiden då man inte kan använda de lättnadsregler som finns i kap 21 i K2 (kan bara användas vid det första inträdet till K2).

I synnerhet tycker jag detta resonemang är bakvänt när det gäller bostadsrättsföreningar som i regel har många intressenter och där det torde vara av vikt att ha så lika redovisningsregler som möjligt mellan åren för att jämförbarheten ska vara så bra som möjligt. Här ser jag också att transaktionskostnaderna för insteget i K2 är högre eftersom de flesta bostadsrättsföreningar har en uppställningsform för resultaträkningen som inte stämmer med uppställningen i K2 (kap 4).

Ytterligare en anledning kan vara att man överfört rådgivningen i frågan till en annan marknadsaktör. Jag ser inget principiellt fel i detta, fokus måste ju vara att kunden får största möjliga nytta och om vi kan tillhanda hålla den tjänsten inom nätverket så är det bra. Men jag kan inte låta bli att undra om vi inte även här har gått på en mytbildning om att komponentuppdelning av en byggnad skulle vara överjordiskt svårt. Svårigheten är helt klart överkomlig och erfarenhetsmässigt kan jag säga att kunden sitter inne med massor av svar om vi bara har förmåga att ställa frågorna.

Sammanfattning

Min personliga uppfattning är att fler fastighetsbolag skulle må bra av välja K3 jämfört med K2 eftersom redovisningen håller högre kvalitet och därmed blir en bättre instrument att kommunicera med. Jag tror att vår omvärld inte kommer att ges möjligheten, åtminstone inte i närtid, att förstå skillnaderna i redovisade resultat utifrån skillnaden i valda redovisningsregelverk. Det är därför viktigt att fundera över vilken ekonomisk verklighet man visar i sin årsredovisning.

Jag är tveksam till om vi verkligen gjort tillräckliga analyser och tillräckligt bra kommunicerat resultat av analyserna till våra kunder.

Min uppfattning är att vi behöver förstå, att för att upprätta bokslut och årsredovisning enligt K3 krävs samma förberedelser som för att upprätta bokslut och årsredovisning enligt K2, nämligen att vara påläst på regelverket och ha rätt programstöd. Då kommer vi inse att upprätta bokslut och årsredovisningen enligt K3 för ett ordinärt företag inte är något problem.

Vi behöver förstå att komponentuppdelning är en logisk redovisningsmetod som ger ett mer rättvisande resultat och att uppdelningen på komponenter för enstaka byggnader eller mindre fastighetsbestånd inte är svårare än att man kan hantera frågeställningarna.

Jag tror, allt annat lika, att när dessa bitar faller på plats kommer branschen att inse att den enda långsiktigt hållbara redovisningslösningen för ett fastighetsbolag är K3 (om man jämför med K2) och då kommer antalet fastighetsbolag som upprättar bokslut enligt K3 att öka.

I övrigt önskar jag alla ett stort Lycka till med vårens intensiva bokslutssäsong.

TEXT: PER LINDBLOM, AUKTORISERAD REDOVISNINGSKONSULT OCH AUKTORISERAD REVISOR


Läs Mer!

Karin Sundblads kommentar till Per Lindbloms debattartikel ”Missa inte fördelarna med K3 för fastigheter!” >>

Jeanette Lidmans kommentar till Per Lindbloms debattartikel ”Missa inte fördelarna med K3 för fastigheter!” >>

Ge dig gärna in i debatten, mejla konsulten@srfkonsult.se


 

 

Denna artikel publicerades för mer är 90 dagar sedan.
Den kan därför innehålla information och fakta som inte längre är aktuell.

E-kronan – en framtidsvaluta

Riksbanken har startat ett projekt för att undersöka om det är möjligt att ge ut ett digitalt komplement till... Läs mer

SBR – temat för årets XBRL-konferens

Den 4 oktober kom uppföljaren till den konferens som XBRL-föreningen genomförde förra året. Temat i år var SBR –... Läs mer

Årets Auktoriserade konsulter 2017 korade

För tredje året delade Srf konsulterna ut utmärkelserna Årets Auktoriserade Redovisningskonsult och Årets Auktoriserade Lönekonsult. Under gårdagens kongressmiddag, i... Läs mer

Budgetpropositionen släppt

I regeringens budgetproposition finns ett flertal förslag som kan komma att påverka dig som arbetar som redovisnings- eller lönekonsult.... Läs mer

Håll dig uppdaterad!

En av Srf konsulternas mest uppskattade medlemsförmåner är ALK-puls. För den Auktoriserade Lönekonsulten ges en möjlighet till att hålla... Läs mer

Regeringen föreslår minskade kostnader och skattelättnader

För att ännu fler ska komma ut i arbetslivet föreslår regeringen minskade kostnader för första medarbetare och skattelättnader för... Läs mer

Gävle bas för ny arbetsmiljömyndighet

För att stärka både det nationella och internationella arbetsmiljöarbetet har regeringen beslutat att inrätta en ny myndighet för arbetsmiljökunskap.... Läs mer

Svenska företag saknar beredskap för GDPR

Den 26 maj nästa år kommer den nuvarande PUL-lagen att ersättas av den mer omfattande GDPR (General Data Protection... Läs mer

Digitaliseringsstöd till småföretagare

Små företag har inte samma förutsättningar att digitalisera sin produktion eller sina tjänster som större företag har. Missa inte... Läs mer

Srf konsulterna och FAR bryter samarbetet

Auktorisationen av redovisningskonsulter infördes av Srf konsulterna under 2006. Efter diskussioner erbjöds även FAR att samverka under 2009, med... Läs mer
Tillbaka till startsidan