Först vill jag uppmana er att fortsätta ställa era frågor till frågeservice. Men se till att ge oss alla förutsättningar för att vi ska slippa göra antaganden. Se också till att vara påläst innan du ställer frågan. Vi sparar alla tid om det visar sig att du snabbt kan hitta svaret själv. Nu till fråga 29 000.

Köp av verksamhetslokal

Frågan var tvådelad. Den första frågan avsåg ett aktiebolag som skulle redovisa ett förvärv av en lokal i en bostadsrättsförening. Här finns ett konto i BAS-kontoplanen (1353) för andelar i bostadsrättsföreningar. Enligt BAS kopplingsschema landar det kontot i årsredovisningen under rubriken Andra långfristiga värdepappersinnehav. Det kan tyckas märkligt att en lokal ska klassificeras på det sättet, men det är i grunden en andel i bostadsrättsföreningen som har förvärvats.

Har ni kunder som bedriver verksamheter i lokaler som ligger i bostadsrättsföreningar? Var i så fall observant på om föreningen hyr ut lokalen eller om företaget äger en andel i föreningen. Är det så att företaget betalat någon för rätten att hyra lokalen och tagit över ett hyreskontrakt är det inte fråga om Andra långfristiga värdepappersinnehav. Då är det en hyresrätt som är en immateriell tillgång och hör hemma på konto 1060.

Tid för avskrivning

Den andra delen av frågan avsåg förbättringsutgift på annans fastighet och främst avskrivningar. Vi får ofta frågor om lämpliga avskrivningstider för olika typer av anläggningstillgångar. Här finns skäl att påtala att nyttjandeperioden är den period som företaget avser att nyttja tillgången. Det är med andra ord en bedömning i varje enskilt fall som enbart företaget kan göra. Om företaget tänker sig att använda tillgången så länge det bara går finns ändå en gräns för när det inte är ekonomiskt försvarbart att nyttja tillgången eller när den helt enkelt inte går att nyttja längre. Då blir det sluttidpunkten för nyttjandeperioden.

Som ni vet har vi för årsredovisningar i onoterade företag två regelverk, K2 och K3. I en del fall är de lika och det spelar ingen roll för svaret på en fråga vilket regelverk som tillämpas. Men i många fall är det olika och man ska resonera på olika sätt för att komma fram till ett svar. Det är därför viktigt när ni ställer frågor i frågeservice att ni talar om vilket regelverk som tillämpas.

Vad gäller avskrivningar är det stora skillnader mellan K2 och K3. I K2 finns schablonregler vad gäller nyttjandeperioder. För förbättringsutgifter på annans fastighet kan som ett alternativ till en korrekt bedömd nyttjandeperiod 20 år (10 år för täckdiken) användas enligt punkt 10.28. Det är en regel som inte finns i K3.

Observera däremot att ett par faktorer bör tas i beaktning om schablonmöjligheten ska användas. Är det fråga om ett hyreskontrakt finns en tidpunkt, ofta inom fem år, då kontraktet omförhandlas och teoretiskt kan sägas upp. Många gånger löper hyreskontraktet vidare med samma hyresgäst, men det är inget företaget kan veta och definitivt inte att det kommer att vara kvar i lokalen i 20 år. Företaget kan ha den ambitionen, men hyresvärden kan ha en annan.

Låt oss ta ett exempel på problematiken i stycket ovan. Har ett företag aktiverat t.ex. 2 mkr i förbättringsutgifter på annans fastighet som skrivs av över 20 år enligt punkt 10.28 i K2 kommer bolaget efter 5 år att ha en post i balansräkningen om 1,5 mkr. Blir då företaget uppsagt som hyresgäst uppstår ett nedskrivningsbehov av de aktiverade förbättringarna. Om denna nedskrivning skulle bedömas vara väsentlig kan det möjligen hävdas att företaget brutit mot väsentlighetsregeln i årsredovisningslagen (ÅRL) då tillgången skrivits av över 20 år.

På samma tema bör ett företag fundera över är om de förbättringar som gjorts uppenbarligen har en kortare nyttjandeperiod än 20 år. Om företaget ändå använder avskrivningstid om 20 år för att det till synes är tillåtet enligt punkt 10.28 och för att få överensstämmelse med skattereglerna bör man analysera om inte väsentlighetsregeln i ÅRL slår till och sätter stopp för det. Jag säger inte att det gör det i alla fall, men det är en bedömning som bör göras.

Sammanfattning

Börjar era kunder driva verksamhet i en lokal är det viktigt att reda ut huruvida de har köpt en andel i en bostadsrättsförening, eller kanske själva lokalen eller om de köpt ett hyreskontrakt. Det blir olika hantering i redovisningen.

Vad gäller nyttjandeperiod är det något som måste avgöras i varje enskilt fall. Tillämpas K2 finns vissa schabloner som företaget kan använda för att fastställa nyttjandeperioden. Men tänk på att dessa schabloner visserligen underlättar vid beskattningen, men de kan leda till en missvisande redovisning och i en del fall så pass mycket att det kan ifrågasättas om företaget bryter mot ÅRLs väsentlighetsprincip.