Tidningen Konsulten
Söndag 21 Oktober 2018

K2/K3 – Borde en bostadsrättsförenings syfte påverka redovisningen?

Diskussionen kring val av regelverk, K2 eller K3, för bostadsrättsföreningar har av naturliga orsaker primärt kommit att handla om redovisning av materiella anläggningstillgångar och avskrivningar. Verksamhetens syfte är att i föreningens hus upplåta bostäder till medlemmarna.

Redovisning av investeringar, underhåll och avskrivningar på föreningens byggnader har avgörande inverkan på resultat och avgiftsnivåer och hur föreningens ekonomi uppfattas. Trots sektorns betydelse och speciella förutsättningar finns dock ingen speciell anpassning i de nya regelverken. Avsikten är enligt uppgift att överlåta till branschen att utveckla praxis, men det finns inte någon branschorganisation som kan företräda den mångfald och skilda förutsättningar som förekommer.

Vad är det då som särskiljer förvaltningen och redovisningen i en bostadsrättsförening, Brf, jämfört med ett vanligt fastighetsförvaltande företag? Något förenklat kan det på en generell nivå sammanfattas med att verksamheten i viss mening är publik, att den drivs enligt en självkostnadsprincip och att åtgärder för att underhålla föreningens fastighet hanteras annorlunda än i ett traditionellt fastighetsföretag. Dessutom kan både styrelsen, medlemmar och många andra intressenter vanligtvis anses vara lekmän vad gäller deras förståelse för den redovisning som upprättas för föreningen. Samtidigt ska dessa intressenter utifrån årsredovisningen kanske fatta beslut om en av livets viktigaste investeringar.

Att verksamheten är av publik karaktär innebär att andelar i föreningen omsätts på en öppen marknad och att möjliga intressenter har ett legitimt intresse av tillförlitlig information. Den som köper en bostadsrätt förvärvar en andel i en ekonomisk förening och en nyttjanderätt till en bostad. Andelen i föreningens förmögenhet bör vara av väsentligt större intresse än till exempel färgen på lägenhetens tapeter, eller om köket är nyrenoverat. Men det är inte alldeles lätt att utifrån redovisningsinformation bedöma föreningens förmögenhetsvärde. Styrelsen i en Brf bör därför vara generös med tilläggsupplysningar i förvaltningsberättelsen.

Att verksamheten bedrivs enligt en självkostnadsprincip innebär att det redovisade resultatet ett enskilt år är av förhållandevis liten betydelse. Näringsverksamhet bedrivs normalt i vinstsyfte och resultatet är ett effektivitetsmått. Ett vinstdrivande företag som inte genererar överskott förlorar sin legitimitet. Vinsten är ett uttryck för att företaget skapar värde för kunder och ägare. För medlemmarna i en bostadsrättsförening är boendet det primära och verksamheten ska långsiktigt inte generera överskott, annat än i eventuell värdetillväxt på fastigheten (och bostadsrätterna). Däremot krävs ett tillräckligt kassaflöde för att möjliggöra underhåll och återinvesteringar i fastigheten.

I en traditionell hyresfastighet svarar fastighetsägaren för underhåll och reparationer. Löpande förbrukning av byggnaden i alla dess delar motsvaras av planenliga avskrivningar. Oavsett om byggnaden betraktas som en enhet eller som ett flertal komponenter, utgör den historiska anskaffningsutgiften grund för allokering av kostnaden över nyttjandeperioden, men också i syfte att generera kassaflöde för återinvesteringar. Till skillnad från en vanlig hyresfastighet kan byggnaden i en bostadsrättsförening principiellt delas upp i tre olika beståndsdelar vad avser förbrukning och åtgärder för att återställa olika komponenter:

  • Vid upplåtelsen övergår ansvaret för det inre ytskiktet på medlemmarna. Enligt årsredovisningslagen ska avskrivningar ändå göras, men det faktum att föreningen som fastighetsägare inte ansvarar för att underhålla eller återställa det inre ytskiktet, innebär att det ur föreningens perspektiv inte finns någon nyttjandeperiod och att avskrivningstiden därmed kan förlängas.
  • Komponenter som återställs via underhållsfondering. Huruvida underhållsfondering bör påverka nyttjandeperioden kan diskuteras. Avsättning till underhållsfonden regleras i föreningens stadgar, som kan ändras, och olika föreningar tillämpar olika principer i sina underhållsplaner. Ytterst är underhållsplanen ett redskap i den löpande förvaltningen och förvaltningsåtgärder bör inte påverka redovisningen. Men det finns andra exempel där det omvända gäller. Det kan därför finnas argument för att nyttjandeperioden bör påverkas av en aktiv underhållsplanering.
  • Stora komponenter med lång nyttjandeperiod, som inte omfattas av underhållsplanen och för vilka avskrivningar är det primära instrumentet för kostnadsallokering, till exempel stomme.

De tre olika kategorierna/beståndsdelarna skulle kunna motivera en annan uppdelning i komponenter vid tillämpning av K3, än i vanliga fastighetsförvaltande företag. Antalet komponenter skulle kunna reduceras och nyttjandeperioden skulle i vissa fall förlängas. Utifrån nuvarande tolkningar av K3-regelverket tycks det dock inte finnas möjlighet att ta hänsyn till att en bostadsrättsförening har en genomarbetat underhållsplanering som den arbetar utifrån, det vill säga ingenstans i debatten har diskussioner förts om att de aktuella komponenterna skulle kunna åsättas längre nyttjandeperioder. Inte heller den speciella omständigheten vad gäller det inre underhållsansvaret har debatterats.

De särdrag som en bostadsrättsförening uppvisar enligt ovan motiverar en delvis annan syn på vad fastigheten representerar i verksamheten. Tillsammans med andra variationer, bland annat beroende på hur fastigheten historiskt har förvärvats och finansierats, kan redovisningen för i förmögenhetshänseende likvärdiga föreningar se väldigt olika ut. De nya regelverken ger knappast utrymme för en anpassad syn på fastighetsförvaltningen i en Brf.

Den ståndpunkt som intagits av normgivaren och som också framförts inom FARs policygrupp reflekterar en syn som inte gör skillnad mellan en byggnad och till exempel bil. Vi kan vara överens om att avskrivningarnas syfte är att allokera kostnaden för en tänkt förbrukning över den beräknade nyttjandeperioden. Men de tillgodoser inte behovet av att skapa medel för återinvesteringar i en byggnad. I fallet med en bil medför den förhållandevis begränsade nyttjandeperioden att en nyanskaffning vanligen blir aktuell när den ekonomiska livslängden är till ända. Att ersätta alla komponenter utöver bärande delar (chassi vs stomme) är inte ekonomiskt försvarbart. Att köpa en bil i delar kostar kanske tio eller tjugo gånger så mycket som att köpa en ny bil som en enhet (bortsett från teknisk utveckling och att man kanske vill ha en annan färg).

Byte av komponenter i en byggnad representerar på ett likartat sätt en väsentligt större utgift än summan av de ursprungliga komponenterna vid byggnadens uppförande, inflation eller inte. För en associationsform som en Brf, vars enda uppgift är att förvalta en eller flera fastigheter, och vars avgiftsuttag är självkostnadsbaserat, får redovisningen en annan innebörd än i bolagssektorn, som också påverkas av skattelagstiftningen. Avskrivningar på byggnader kan inte tillgodose de associationsrättsliga ambitionerna om ett jämt avgiftsuttag för att fördela kostnaderna jämt över tiden. Det har en gång föranlett lagstiftaren att införa underhållsfondering som ett väsentligt instrument för framtida återanskaffning. Den nu aktuella frågeställningen är primärt hur avskrivningar och underhållsavsättningar ska kunna samverka inom ramen för den nya normgivning, och vems ekonomiska verklighet redovisningen är tänkt att avspegla.

En förenklad bild av konsekvensen av ett val mellan K2 och K3 innebär att en bostadsrättsförening som väljer K3 i praktiken kan avveckla sin underhållsfond. Enligt K3 kan alla utgifter som förlänger nyttjandeperioden för en komponent aktiveras. Därmed finns det inget utrymme för att använda underhållsfonden. Det riskerar också att på kort sikt ge utrymme för sänkta avgifter i äldre föreningar, för att senare medföra kraftigt höjda avgifter. Den förening som väljer K2 får gå den rakt motsatta vägen och så långt det är möjligt, med hänsyn till lagstadgade avskrivningar, använda underhållsfonden som huvudsakligt instrument för återinvesteringar. Tillkommande utgifter kan vanligtvis inte aktiveras och det kan medföra stora svängningar i redovisat resultat. För yngre föreningar medför de nya reglerna i de flesta fall (kraftigt) ökade avskrivningar och följaktligen vanligtvis höjda avgifter, om man inte väljer att balansera underskott.

De senaste decenniernas utveckling med anammande av progressiva avskrivningsplaner kan ges olika förklaringar och alla kan vara överens om att de inte återspeglar en faktisk förbrukning. Samtidigt har det medverkat till en prisutveckling på mark vid nyproduktion (och ombildningar) som inte enkelt kan revideras bara genom nya redovisningsregler. I en bostadsrättsförening är det summan av avskrivningar och underhållsavsättningar som bör ligga till grund för om avgiftsuttaget är tillräckligt och en bedömning av föreningens ekonomi. Varken K2 eller K3 bidrar till ökad transparens och förekomsten av två parallella regelverk riskerar istället att göra redovisningen mindre tillgänglig och relevant för den stora målgruppen, vanliga människor som ska fatta ett mycket viktigt beslut. Är målet med årsredovisningen endast att den ska vara upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och gällande normgivning? Borde inte syftet vara att intressenterna ska få vederhäftig och ändamålsenligt information som de kan tillgodogöra sig inför de beslut som de ska fatta?

Text: Erik Davidsson och Jörgen Götehed

Erik Davidsson och Jörgen Götehed är verksamma med rådgivning och revision av fastighetsföretag och ekonomiska föreningar på BoRevision, med särskild inriktning på bostadsrättsföreningar. Författarna svarar även för utbildning avseende god redovisningssed i bostadsrättsföreningar för SRF Ekonomiutbildning och FAR Akademi och deltar aktivt i debatten kring en anpassad normgivning för bostadsrättsföreningar. BoRevision är ledande inom revision av bostadsrättsföreningar och det enda revisionsföretaget specialiserat på sektorn.

 

Denna artikel publicerades för mer är 90 dagar sedan.
Den kan därför innehålla information och fakta som inte längre är aktuell.

Enklare momsregler samt sänkt moms på elektroniska publikationer

Den 2 oktober träffades EU-ländernas ekonomi- och finansministrar för att bland annat diskutera olika typer av momsfrågor samt tillsyn... Läs mer

Höstens informationsträffar hos Skatteverket

Nu har Skatteverket presenterat datum för höstens informationsträffar som genomförs runt om i landet. Träffarna är anpassade för revisorer,... Läs mer

Vinnarna i Srf konsulternas montertävling

Under mässan Ekonomi & Företag 2018 hade vi i vår monter ett mässquiz där mässbesökarna fick möjlighet att tävla... Läs mer

XBRL-konferens

På kanelbullens dag den 4 oktober hölls sedvanligt XBRL-föreningens årliga konferens. ESMA, IFRS och ESEF föredrogs av olika föreläsare... Läs mer

Srf konsulterna – när redovisnings- och lönekonsulten själv får välja

Johan Rippe har uttalat sig som ny ordförande hos FAR, där han uttryckt ett stort intresse för redovisnings- och... Läs mer

Vinnarna av redovisnings- och lönebranschens utmärkelser 2018

Srf konsulternas årliga utmärkelseceremoni där redovisnings- och lönebranschens främsta konsulter och verksamhet utses, genomfördes under onsdagskvällen. Tre lyckliga och... Läs mer

KU – redan nu!

Det finns sedan 2015 en möjlighet att lämna kontrolluppgifter löpande under året. Det kan vara arbetsgivare med säsongsanställda som... Läs mer

Ledarskap och lön viktigast för unga ekonomer

En chef med bra ledaregenskaper och en schysst lön med förmåner är det som unga ekonomer anser vara viktigast... Läs mer

AGI – både förbättring och försämring

Enkel filuppladdning och synkade system, men ökad administration, fler kontroller och nya arbetssätt. Så beskrivs den nya rapporteringen av... Läs mer

Har du kunder som inte anmält verklig huvudman?

I början av augusti förra året trädde den nya lagen om anmälan av verklig huvudman i kraft. Nu, ett... Läs mer
Tillbaka till startsidan