Vad handlade målet om?

I samband med ett köp av en bostadsrätt tillhandahöll mäklaren ett utdrag ur lägenhetsförteckningen som skulle visa hur bostadsrätten var pantsatt. Två pantsättningar som avsåg fordringar mot säljarna fanns inte med på utdraget.

Nästan tio år efter köpet krävde panthavarna (två banker) att bostadsrätten skulle tas i anspråk som pant. Detta eftersom säljarna då inte längre kunde betala de lån för vilka pantsättningarna gällde och som aldrig löstes vid försäljningen av bostadsrätten.

Köparen väckte talan mot föreningen och begärde att det skulle fastställas att föreningen var skadeståndsskyldig gentemot honom på grund av felet.

Vilken skyldighet har bostadsrättsföreningen?

I varje bostadsrättsförening ska det finnas en medlemsförteckning och en lägenhetsförteckning. I bostadsrättslagen anges vilka uppgifter som förteckningarna ska innehålla. En av de uppgifter som lägenhetsförteckningen ska innehålla är om en bostadsrätt har pantsatts (9 kap. 8–10 §§ bostadsrättslagen).

När det gäller fastigheter så finns ett gemensamt register för alla panter som förs av Lantmäteriet och genom att begära ett utdrag från det registret så får till exempel en kreditgivare eller en köpare kännedom om eventuella panter i fastigheten. Något motsvarande centralt register finns inte för bostadsrätter som pantsatts. För dessa är det istället lägenhetsförteckningen som varje bostadsrättsförening är skyldig att föra som ska ge motsvarande information.

Varför är det viktigt att utdrag från förteckningen är rätt?

Det är bara bostadsrättshavaren som har rätt att begära ett utdrag ur lägenhetsförteckningen men syftet med förteckningen är bland annat att bostadsrättshavaren ska kunna ge tredje man ett beslutsunderlag till exempel vid upptagande av lån eller försäljning av bostadsrätten.

När det gäller pantsättningar fyller utdrag ur lägenhetsförteckningen en praktiskt viktig funktion. Eftersom en panträtt i bostadsrätten – under förutsättning att bostadsrättsföreningen underrättats om pantsättningen – gäller också gentemot en ny innehavare, är det vid en försäljning viktigt för köparen att sådana lån som är förenade med pant i bostadsrätten antingen löses eller beaktas vid erläggandet av köpeskilling. En köpare saknar oftast andra möjligheter att kontrollera vilka pantsättningar som finns än att ta del av ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.

En köpare av en bostadsrätt ska kunna lita på ett utdrag ur lägenhetsförteckningen. Om en köpare inte kan lita på uppgifter om pantsättning i ett utdrag ur en lägenhetsförteckning utan själv tvingas stå risken för felaktigheter i ett sådant utdrag skulle det skapa problem för hela bostadsrättsmarknaden. Mot den bakgrunden anser domstolen (Högsta domstolen, dom den 8 mars 2019, T 1559-18) att en bostadsrättsförening som av vårdslöshet orsakar ren förmögenhetsskada genom att lämna ut ett utdrag som är felaktigt eller genom att orsaka fel i förteckningen ska ersätta köparen för den skada som orsakats köparen till exempel genom att ett lån inte lösts vid överlåtelsen.

Att lägenhetsförteckningen löpande uppdateras med nya panter och att de utdrag som lämnas från förteckningen är korrekta och fullständiga är bostadsrättsföreningens ansvar och det kan bli dyrt för föreningen om den inte håller ordning på uppgifterna!

Vad ska du som redovisningskonsult göra?

För dig som redovisningskonsult är det såklart viktigt att tillsammans med din kund klargöra vad ditt uppdrag omfattar. Är det bara den löpande redovisningen som du ska göra eller förväntar sig bostadsrättsföreningen att du håller ordning på annan administration också? Titta igenom ditt uppdragsavtal och förtydliga så att ni är överens.

Många som sitter i en bostadsrättsförenings styrelse följer inte löpande vad som händer inom ekonomi- och juridikområdena. Berätta att den här domen har kommit och vilket ansvar som föreningen har. Fråga om lägenhetsförteckningen och medlemsförteckningen är kompletta och fullständiga. Föreningen behöver ha goda rutiner för att ta emot underrättelser om pantsättningar och föra in dem i lägenhetsförteckningen samt rutiner för att lämna ut korrekta uppgifter. Har föreningen dessa rutiner på plats? Om inte kan du erbjuda din hjälp att ta fram en fungerande rutin eller sköta förteckningarna.